よく分かる!アパート建築費

マンションとアパート、どちらの経営が将来的に有望でしょうか。建築費や長期経営の観点から比べてみました。

アパート経営。入居率を高く保つ秘訣はありますか?

2016年12月22日 // by admin

「アパートは10年で入居者が減る」と言われるのは、建築費の返済に追われ、リニューアルのための資金に手が回らなくなるからです。

乗り越えられる策を考えてみます。

■建築費と追加融資の二重苦がはじまる。

たとえば遊休地があって、そこに銀行からの建築費を融資してもらってアパートを建てたとしましょう。

ローンの返済は何十年でも変わらずにつづきますが、アパートは劣化し設備も陳腐化していきます。

加えて建物の外壁も傷み最低限の補修が必要になります。

こうした手当のための費用とローンの返済、二重苦が始まるのが10年後からです。

■10年という節目を乗り越えられる物件は少ない。

マンションは規模が大きいため、それなりの修繕維持費を毎月積み立てていけますが、アパートは多くても12戸程度、都心では6戸~8戸が一般的です。

そこから得られる修繕維持費は知れたものです。

ここに1つの分岐点があります。

たとえば10年に一度でも外壁修理や設備の入れ替えを行っているなら、新たな入居者をそのままの賃料で募集できます。

しかし建築費の返済で手一杯というオーナーが多く、実際には先送り、放置といったパターンが多くあります。

■アパート経営は築後10年程度で入居者が減るというのは、劣化を放置せざるを得ない状態となるからです。

こまめな管理・改変を行えば維持できます。

入居率を高く保つ秘訣は、最低位でも10年を目安とした設備・仕様の改変と、建物外壁などの補修にあります。

建築費とは別に追加の融資が必要になりますが、それを行う以外に手立てはありません。

あとは家賃の値下げによる入居者の確保というパターンに陥ります。

◎お役立ちサイト≫≫≫http://www.nikkei.com/article/DGXKZO12657660Y7A200C1EA1001/

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